아현1구역공공재개발 사업 현황과 투자 수익률 계산

마포부동산가이드 편집부

calendar_today2026. 08. 11

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아현1구역공공재개발 투자 수익률은 주변 실거래가와 전세가 비율을 먼저 비교한 뒤 세금·관리비를 반영해 산출합니다. 마포구 아현1구역은 공공재개발로 안정적인 추진이 기대되는 만큼, 조합원 분양가와 비례율 102.58%를 중심으로 추가 분담금 가능성을 따져보는 것이 중요해요. 실제 매수 전에는 토지거래허가구역 조건과 현금청산자 구제 현황까지 함께 확인해야 정확한 수익률을 예측할 수 있습니다.

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핵심 요약

아현1구역공공재개발의 현재 사업 추진 상황과 조합원 분양가, 비례율을 바탕으로 실제 투자 수익률을 계산하는 방법을 정리했습니다. 마포구 아현1구역 공공재개발을 고려 중인 분들에게 실질적인 판단 기준을 제공합니다.

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아현1구역 공공재개발 사업 현황과 추진 일정은?

마포구 아현1구역은 2018년 공공재개발로 전환된 뒤 2026년 현재 정비구역 지정 단계에 들어섰습니다. 서울주택도시공사(SH)가 사업시행자로 참여하면서 추진 안정성이 높아졌고, 최근 마포구청에서 주민설명회가 열려 주민들의 관심이 확인됐습니다. 공공 주도 방식 덕분에 사업 예측 가능성이 커졌습니다.

아현1구역공공재개발의 전체 로드맵은 다음과 같습니다.

2026년 정비구역 지정·시공사 선정
2028년 사업시행계획 인가
2029년 관리처분계획 인가
2030년 이주·철거·착공
2033년 준공·입주

이 일정표를 기준으로 투자 타이밍을 가늠해 보는 것이 현실적입니다.

아현1구역의 용적률·세대수 계획과 인센티브 내용은?

마포구 아현1구역은 10만6,012.9㎡ 규모로 용적률 300%를 적용해 최고 35층 아파트 3,476세대를 공급할 계획입니다. 이 중 임대주택은 696세대로 구성되며, 기존 2,033세대에서 1,443세대가 늘어나는 규모입니다.

용적률 인센티브 적용 범위

공공재개발 사업에서는 법적 상한을 초과하는 인센티브가 핵심입니다. 300% 기본 용적률에 1.2–1.3배까지 상향이 가능해 최대 325%까지 적용받을 수 있습니다. 이 조치는 사업성을 높이는 동시에 더 많은 세대를 공급하는 기반이 됩니다.

아현1구역공공재개발 사업이 진행 중인 마포구 아현 지역 전경

세대수 구성 세부 계획

전용 14.99㎡ 30세대
전용 29.99㎡ 810세대
전용 39.99㎡ 850세대
전용 49.99㎡ 511세대
전용 59.99㎡ 893세대
전용 84.99㎡ 382세대

용적률 300%와 3,476세대 계획은 아현1구역의 사업성을 판단하는 가장 구체적인 수치 근거입니다.

추정 분양가와 비례율 102.58%로 계산하는 투자 수익률은?

아현1구역 공공재개발에서 조합원 분양가는 실제 투자 수익률을 가늠하는 가장 직접적인 기준이 됩니다. 84㎡는 12억 5,800만 원, 59㎡는 10억 원, 49㎡는 8억 8,700만 원으로 제시되어 있으며, 비례율 102.58%가 이를 뒷받침합니다. 이 수치들을 바탕으로 추가 분담금이나 환급 가능성을 미리 계산해 보면 사업 참여 시점의 실질 수익을 예측할 수 있습니다.

분양가 유형별 기준

84㎡: 12억 5,800만 원
59㎡: 10억 원
49㎡: 8억 8,700만 원

비례율이 100%를 넘는다는 것은 조합원이 내야 할 금액이 줄거나 오히려 돌려받을 여지가 생긴다는 의미입니다. 비례율 102.58%는 조합원 분담금을 낮추거나 환급으로 이어질 가능성을 보여주는 핵심 지표입니다. 따라서 현재 시세와 비교해 추가로 부담해야 할 금액이 어느 정도인지, 반대로 남는 금액이 있는지를 먼저 확인하는 것이 투자 판단의 출발점입니다.

실제 계산에서는 권리 산정일 이후 지분 변동 여부를 등기부등본으로 확인한 뒤, 위 분양가에서 본인 지분 비율을 적용해 최종 부담액을 산출합니다. 이 과정에서 비례율이 반영되면 102.58%만큼의 초과분이 수익으로 작용할 수 있습니다.

현금청산자 구제와 토지거래허가구역 조건이 수익률에 미치는 영향은?

아현1구역에서는 초기 지분 쪼개기 문제로 어려움을 겪었던 현금청산자 구제 방안이 마련되면서 사업 추진 동력이 크게 회복되었습니다. 최소 분양 면적을 전용 14㎡로 낮추고 해당 기준 이상 보유한 공유자에게 분양권을 부여한 결과, 전체 902명 중 581명이 구제되는 성과를 얻었습니다. 이 조치로 투자 리스크가 줄어들면서 매수 심리가 살아났고, 구제 발표 이후 거래가 활발해져 현재 대부분 매물이 소진된 상태입니다.

구제 조치가 매수 결정에 미친 영향

14㎡ 최소 분양 인정으로 소규모 지분 보유자도 입주 자격 확보
581명 구제 사례가 투자 안정성에 대한 신뢰를 높임
주변 9억–10억 원대 매물과 비교해 6억 원대 가격대가 상대적으로 매력적

토지거래허가구역 조건과 실질 수익률

토지거래허가구역 지정으로 실거주 또는 서울 거주자 주택임대사업자 등록이 필수라 매수자 범위가 제한되지만, 장기 보유 의지가 강한 실수요자 중심으로 수요가 집중되면서 안정적인 수익률을 기대할 수 있습니다.

이 조건 때문에 단기 차익을 노린 투자는 어려워졌으나, 실제 거주나 임대 운영을 계획하는 매수자에게는 오히려 경쟁이 줄어드는 효과도 나타나고 있습니다. 권리 산정기준일 이후 지분 쪼개기 여부는 등기부등본으로 반드시 확인해야 하며, 이 과정을 거친 매물은 사업 안정성이 더 높게 평가됩니다.

재개발 사업은 긴 안목으로 접근해야 하는 만큼 주변 시세 흐름과 정책 변화를 꾸준히 살피는 습관이 중요합니다. 다음 글에서는 염리 인근 구역의 최신 동향을 정리해 드릴 예정이니 함께 확인해 보세요. 이 글이 도움이 되셨다면 주변 분들과도 공유해 주시면 감사하겠습니다.

자주 묻는 질문

아현1구역 공공재개발의 예상 추진 일정은 어떻게 되나요?

2026년 정비구역 지정과 시공사 선정이 먼저 이루어지고, 2028년 사업시행계획 인가를 거쳐 2029년 관리처분계획 인가 단계로 넘어갑니다. 2030년에 이주·철거와 착공이 진행되며 2033년 준공·입주를 목표로 합니다. 공공 주도 사업이라 일정이 비교적 안정적으로 잡혀 있지만 변수가 생길 수 있으니 최신 공고를 확인하는 게 좋습니다.

아현1구역의 용적률 인센티브와 총 세대수는 얼마인가요?

용적률은 300%를 적용받고 최고 35층 규모로 계획되어 있습니다. 총 3,476세대(임대 696세대 포함)가 들어설 예정이며, 기존 2,033세대에서 1,443세대가 늘어나는 규모입니다. 사업성 보정계수도 함께 적용되어 추진 동력이 확보되고 있습니다.

아현1구역 조합원 분양가와 비례율은 어떻게 되나요?

조합원 분양가는 84㎡ 타입이 12억 5,800만 원, 59㎡ 타입이 10억 원, 49㎡ 타입이 8억 8,700만 원으로 추정됩니다. 비례율은 102.58%로 산출되어 추가 분담금 부담이 줄거나 환급 가능성이 있는 수준입니다. 이 수치는 사업성이 양호하다는 신호로 해석됩니다.